“Zvuči dobro ovo što radiš, ali ako kupim nekretninu i iznajmim ga zaradiću više nego ti sa dividendama.”

Sve češće dobijam poruke slične sadržine a retko kada se upustim u diskusiju (da budem precizniji u diskusiju u vezi ove teme sam se dosad upuštao tačno nula puta). Razlog je veoma jednostavan, smatram da je odgovor dosta složen, i ne mogu da ga izložim korektno u par rečenica. Sve do sada nisam uspeo da nateram sebe da skupim svoje stavove o temi u jedan članak, ali eto ko čeka dočeka.

Ako si pomislio da ću sada dizati u nebesa ulaganje u akcije koje plaćaju dividende, a govoriti sve najgore u ulaganju u nekretnine, prevario si se. Nikad nisam bio pobornik agresivnih, fensi marketing kampanja (koliko puta ste čuli u reklamama “novi x proizvod, najbolji u …”). Umesto toga želim da podelim sa tobom tačku gledišta sa koje verovatno nisi sagledao problem, kada si vagao između ove dve mogućnosti investiranja. Ako je tako, onda nisi stavio na tas sve relevantne činjenice.

Zašto pretpostavljam tako nešto o tebi? Zato što je i bivša predsednica FED-a iznosila pogrešne paralele. Iskreno se nadam da ćeš i sam uskoro doći na isti zaključak.

“One common way of judging whether housing’s price is in line with its fundamental value is to consider the ratio of housing prices to rents. This is analogous to the ratio of prices to dividends for stocks.”Janet Yellen

Ne slažem se sa drugom rečenicom. Ok, sad sigurno misliš ko sam ja da se ne slažem sa predsednicom FED-a? Ne znam da li ona zaista misli to što je rekla ili je ovo samo jedna loše formulisana rečenica. Dozvoli mi da objasnim, pa posle donesi svoj zaključak.

Jelen smatra da je procentualni prihod od zakupnina (odnos zakupnine i tržišne cene nekretnine) sličan dividendnom prinosu (odnos dividende i tržišne cene akcije). Ovo njeno mišljenje deli veliki broj ljudi, tačnije to da se procentualni prihodi od zakupnina i dividendi mogu uporediti i staviti pod isti koš. Hajde da ispitamo valjanost ovog mišljenja na praktičnom primeru.

Pretpostavimo da si kupio stan koji si iznajmio. Gledaš na stan kao na biznis, koji ti donosi novac. Kod ovako jednostavnog biznisa tvoj jedini izvor prihoda je kirija, koju u punom iznosu dobijaš u ruke. Pošto uzimaš ceo iznos novca koju ti tvoj biznis stvara, možemo reći da je odnos isplate (payout ratio) 100%. (Za naprednije čitaoce: dividend yield i earnings yield su isti, nema reinvestiranja od zarade, sve se isplaćuje.)

Ako razmišljaš svojom glavom, verovatno ti je jasno da iznos kirije nije tvoja čista zarada. Kako bi osigurao da će tvoj stan i u budućnosti stvarati novac, moraš odvojiti novac za održavanje stana, razna osiguranja i poreze (mislim da će bolja naplata poreza na izdavanje nekretnina uskoro doći na dnevni red poreske uprave). Namerno neću dalje da komplikujem primer: bitno je samo da shvatiš, kirija nije tvoja čista zarada, nije iznos koji možeš da potrošiš po volji.

Sa druge strane šta se dešava kada kupite akcije zdrave kompanije u pravom trenutku? Kompanija stvara prihode! Deo tih prihoda reinvestira (deo u održavanje i deo u razvoj). Dakle kompanija isplaćuje dividendu tek pošto je odvojila novac od prihoda kako bi pokrila troškove održavanja i finansirala svoj razvoj, rast. Ovako dobijena dividenda je tvoja čista zarada, novac koji možeš potrošiti po volji. Ne treba da razmišljaš koliko treba da izdvojiš i reinvestiraš u svoj “biznis” kako bi sačuvao sposobnost investicije da stvara novac.

Ako još uvek čitaš ovaj članak, da nastavimo dalje. Nadam se da ulažeš u akcije takvih kompanija čiji menadžment je dokazao da je sposoban dugoročno postizati natprosečne prinose na reinvestiran novac u razvoj. (Za naprednije čitaoce: ROIC). Jasno, ako sve više kapitala “radi” u kompaniji uz natprosečne prinose, tada profit kompanije konstantno raste i vremenom će taj rast ispratiti i cena akcije. (Jednostavan primer: iz dela reinvestiranog prihoda kompanija održava svoju jedinu fabriku, a iz drugog dela otvori novu fabriku, kako bi mogla da proizvede i proda više proizvoda uz nepromenjenu maržu. Na taj način raste profit, kao i vrednost kompanije.)

Nekretnina može pokazati sličnu komponentu rasta samo ako od zakupnine, pored iznosa predviđenog za održavanje, poreze, odvojite dodatnu sumu za recimo dogradnju, proširenje ili kupovinu nove nekretnine i da tako povećaš iznos kirije. Nažalost, ako nisi političar onda tvoj stan neće sam od sebe rasti, već ćeš morati izdvojiti dodatnu sumu od kirije i još više će se smanjiti količina novca koju možeš potrošiti po volji. Da ponovim, kod dividende su svi ovi troškovi već odbijeni. (Da li još uvem smatraš da se može povući direktna paralela između dividendnog prinosa i procentualnog prihoda od zakupnine?)

Vreme je da u nekoliko rečenica pomenemo i inflaciju. Povećanje zakupnine (bez dogradnje, proširenja) koju mnogi smatraju povećanjem profita, je najčešće ugrađivanje inflacije. Na duge staze zakupnina pa i cena nekretnine imaju tendenciju rasta koja prati stopu inflacije. Na kraćem vremenskim intervalima kretanje cene mnogo više zavisi od raspoloženja na tržištu. Istovremeno ovo “praćenje inflacije” je karakteristika i akcija. Kupovinom akcija kupuješ udeo u stvarnoj kompaniji koja stvara neki proizvod ili pruža uslugu. Ako si izabrao pravu kompaniju ona će biti u stanju da inflaciju prebaci na svoje klijente povećanjem svojih cena. Primeti da ovo može da utiče i na cenu akcije koja će se takođe povećati prateći inflaciju. A tek tada u priču ulazi deo novca koji je odvojen za reinvestiranje.

Na šta obratiti pažnju kod analize sredstava?

Pokušao sam pojednostaviti stvari koliko sam mogao. Može ova priča da se ispriča i mnogo komplikovanije, ali je glavni cilj bio da dokažem da ne možemo uporediti, niti staviti u isti koš procentualni prihod od zakupnina i dividendni prinos, jer jednostavno nisu uporedivi.

Ni jednog trenutka nisam tvrdio da je jedna investicija bolja od druge, samo sam hteo da shvatiš kako korektno posmatrati brojeve ako baš želiš da ih “uporediš”.

“Rich people think ‘both’. Poor people think ‘either/or’.”T. Harv Eker

Apsolutno se slažem sa gorepomenutom porukom, koja kaže da uspešni ljudi u vezi investicija misle sa “i” a ne sa “ili”. Kao investitor koji želi pasivne prihode zašto bi birao između dve opcije umesto da tvoj novac radi u oba segmenta?

U nekretnine investiram posredstvom REIT-ova (Real Estate Investment Trust), jer tako dobijam profesionalno upravljanje i veliku diverzifikaciju u oblasti u koju se slabo razumem, niti želim da naučim. Postoje mnogi transparentni REIT-ovi na berzi, koji godinama unazad plaćaju konstantno rastuće dividende, zato ti preporučujem da ne eksperimentišeš sa novim metodama ulaganja u nekretnine preko crowfunding-a. Na tebi je kakvu odluku ćeš doneti ali razmišljaj, to je uvek korisno.

9 Comments

  1. Viktore, najpre hvala na tekstu. Ja sam imao nekoliko debata sa prijateljima i porodicom u vezi s ovom dilemom. Zastupao sam ulaganja preko berze i razne vrste štednje nasuprot ulaganja u nekretnine. Moji argumenti su bili mogućnost ulaganja sa malim sumama i odsustvo briga u vezi s održavanjem nekretnine i mogući,ali realni problemi sa zakupcima. Situacija na tržištu nekretnina je takva da se i sa 20 hiljada evra teško može nešto kupiti, a kamoli sa manjim iznosima.

    Odgovori
  2. Hvala na tekstu! Veoma poučno!

    Odgovori
  3. Zanima me koliki je prosečan povrat kapitala ili isplativost posla prilikom izdavanja nekretnina ovde kod nas u Srbiji.
    Što se investiranja tiče mislim da rad sa nekretninama ne dozvoljava da se iz bilo kog razloga povuče 10-20% ulaganja zbog neke nepredviđene situacije što akcije dopuštaju.

    Odgovori
    • Pozdrav Dejane,
      ovo je vrlo zanimljivo pitanje i ne znam da li neko ima validan odgovor. Uostalom nije ni lako dati odgovor s obzirom da je vrlo moguće da pokazatelji variraju od grada do grada pa možda i neki podatak za celu Srbiju ne daje pravu sliku.
      Moji problemi sa izdavanjem nekretnina su pre svih odsustvo diversifikacije i nelikvidnost. Pa posle i to što si spomenuo u komentaru, nemogućnost povlačenja dela investiranih sredstava, dakle sve ili ništa.

      Odgovori
  4. Zaista dobar tekst.
    Dejan je pomenio jednu od ključnih prednosti investiranja u akcije a to je velika likvidnost tj. mogućnost da odmah prodate svoje akcije, što nije slučaj sa nekretninom.
    Ono što je kod mene odlučujući faktor da ne investiram u akcije koje nude dobre dividende je witholding tax koji je u USA 30%, kao i nepoznanica kako iskoristiti poreseki kredit koji bi se dobio prijavom takvog prihoda putem PP-OPO poreske prijave.

    Odgovori
  5. Ovo što je napisano nema logike. I sam kažeš da pre nego što dobiješ dividendu, neko odbije onoliko koliko je potrebno za rast i razvoj firme. Na ostatak moraš da platiš porez. Kada izdaješ nekretninu isto tako moraš da odvojiš za održavanje i da platiš porez. Zaista nema razlike u principu. Razlika je samo u iznosima – a tu već nema ni podataka ni garancija. Tekstovi u kojima se predstavljaš kao autoritet, a koji imaju šuplju elementarnu logiku mogu ljudima da nanesu više štete nego koristi. Razmisli o onome što objavljuješ 🙂

    Odgovori
    • Poštovani
      Žao mi je što niste razumeli suštinu teksta. Trudiću se ubuduće da pišem još jednostavnije.
      Ukratko, dividenda se plaća iz free cash flowa koji ostaje posle OPEXa, CAPEXa i TAXa. Dok iz procentualnog prihoda od zakupnine tek treba da se oduzme “OPEX”, “CAPEX” i u zakonskom slučaju “TAX”. Pišem u navodnicima jer se troškovi nekretnine ne zovu baš tako ali se može povući paralela. Shodno tome ova dva racio broja (the ratio of prices to dividends – the ratio of housing prices to rents) nisu uporediva na način kako je to rečeno od strane predsednice FEDa. I dalje stojim iza svake reči koja je napisana u tekstu.
      I za kraj, ljudima najviše štete nanose oni koji su funkcionalno nepismeni a pritom su bahati i arogantni.

      Odgovori
  6. Poštovani dividadmine,

    Izuzetno cenim strpljenje koje iskazujete odgovarajući funkcionalno nepismenim, a bahatim komentatorima. Jako je lepo što ćete se truditi da pišete jednostavnije, nadam se da ćete birati i jednostavnije teme kojima ste dorasli.
    Slažem se da najviše štete ljudima nanose funkcionalno nepismeni, bahati i arogantni. Dodao bih, ako dozvoljavate i oni koji pate od ega, ne podnose ni najmanju kritiku, čak ni kada svoje mišljenje izlažu širokom auditorijumu na Internetu, gde se različita mišljenja i kritike izrečenih stavova nekako podrazumevaju. Ali, nije to ništa neizlečivo. Naoružajte se strpljenjem i samo napred. Nadam se samo da niko neće nastradati (u finansijskom smislu) slepo prateći tekstove samozvanih stručnjaka u kojima ovo virtuelno prostranstvo ne oskudeva 🙂
    Svako dobro.

    Odgovori
    • Poštovani
      Kritika ne samo da je dobro došla nego je i potrebna, kamo sreće da se više čitalaca uključi u diskusiju i da argumentovano razgovaramo o člancima. Ono što vi radite ne spada u kritiku već u neargumentovano vređanje. U prvom komentaru je količina argumentovanog i neargumentovanog dela otprilike 50-50% dok je drugi komentar u potpunosti bez ikakvih argumenata.
      Dobili ste odgovor na argumentovani deo prvog komentara. Uzgred i dalje smatram da ste potpuno promašili temu. Izvukli ste iz konteksta deo teksta a niste videli da je suština članka da dva racio broja nisu uporediva. Sve posle toga je vaše subjektivno mišljenje o meni.
      Tu se naš razgovor i završava. Ako ćete pisati argumentovano mišljenje može, dok za vređanje neće biti mesta na ovom sajtu. Svakako virtuelno prostranstvo je veliko pa ćete takva mišljenja biti u prilici da objavljujete na drugim mestima u duhu slobode govora. Takođe i vaše stručne tekstove u kojima ćete pomoći širokom auditorijumu da ne nastrada (u finansijskom smislu), sa vašim znanjem i iskustvom.
      Svako dobro.

      Odgovori

Vaš komentar

Your email address will not be published.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

Share This